정보 제공 기준일: 2026년 9월 29일 기준
2026년 기초연금은 집을 보유하고 있다고 해서 자동으로 탈락하는 제도가 아닙니다. 기초연금은 근로소득, 국민연금, 사업소득뿐 아니라 주택·토지·예금 등 재산을 일정한 방식으로 월소득으로 환산한 뒤 합산한 소득인정액으로 수급 여부를 판단합니다.
2026년 선정기준액은 단독가구 월 247만 원, 부부가구 월 395만 2,000원입니다. 따라서 집이 있다고 해서 바로 탈락하는 것이 아니라, 해당 주택이 기초연금 계산에서 얼마의 재산가액으로 반영되고 기본재산액 공제와 부채 공제를 거친 뒤 월 얼마의 소득으로 환산되는지를 봐야 합니다.
특히 “우리 집 시세가 5억 원인데 기초연금을 받을 수 있을까?”, “공시가격이 오르면 바로 탈락하는가?”, “대출이 있으면 재산에서 빼주는가?” 같은 질문이 많습니다.
이 글에서는 2026년 기준으로 주택 공시가격과 기초연금의 관계, 지역별 기본재산액, 실제 재산환산 계산법을 예시와 함께 정리합니다.
1. 집이 있으면 기초연금을 못 받나? 공시가격은 어떻게 반영되나
기초연금은 주택을 보유하고 있다는 사실만으로 수급자격을 박탈하지 않습니다.
중요한 것은 보유한 주택을 포함한 전체 재산이 기초연금 산정 과정에서 얼마의 재산의 소득환산액으로 계산되는가입니다.
기초연금에서 사용하는 소득인정액은 크게 두 부분으로 나뉩니다.
첫 번째는 근로소득, 국민연금, 사업소득 등 실제로 발생하는 소득을 반영한 소득평가액입니다.
두 번째는 주택, 토지, 예금, 주식 등 재산을 일정한 기준에 따라 월소득으로 환산한 재산의 소득환산액입니다.
이 두 금액을 더한 결과가 2026년 선정기준액 이하인지 확인합니다.
주택을 계산할 때 많이 혼동하는 부분이 실거래가, 시세, 공시가격입니다.
기초연금 심사에서는 인터넷 부동산 사이트에 표시되는 매도 호가를 그대로 적용하지 않습니다. 행정기관이 확인할 수 있는 공적자료상 재산가액을 기준으로 산정합니다.
따라서 실제 시장에서 5억 원에 거래되는 아파트라고 해서 기초연금 계산에서도 무조건 5억 원 전체가 그대로 재산으로 잡히는 것은 아닙니다.
반대로 공적 평가액이 상승하면 기초연금 계산에 반영되는 일반재산가액도 높아질 수 있으므로 공시가격 변동이 완전히 무관한 것은 아닙니다.
예를 들어 기존에 공적자료상 주택가액이 3억 원이었다가 다음 해 3억 5,000만 원으로 상승했다면, 다른 조건이 동일할 경우 재산의 소득환산액도 증가할 수 있습니다.
하지만 여기서 중요한 점은 상승한 5,000만 원이 그대로 월소득으로 추가되는 것이 아니라는 것입니다.
기초연금에서는 먼저 지역별 기본재산액을 공제하고, 인정되는 부채를 차감한 뒤 남은 재산에 연 4%의 환산율을 적용해 12개월로 나눕니다.
따라서 공시가격이 올랐다고 해서 바로 기초연금이 끊긴다고 단정해서는 안 됩니다.
결국 확인해야 할 것은 단순한 집값이 아니라 공적자료상 주택가액 + 다른 일반재산 + 금융재산 - 공제액 - 인정 부채를 반영한 최종 소득인정액입니다.
2. 2026년 지역별 기본재산액과 주택 재산환산 계산법
2026년 기초연금에서 일반재산을 계산할 때는 거주지역에 따라 일정 금액을 기본재산액으로 먼저 공제합니다.
지역별 기본재산액은 다음과 같습니다.
| 구분 | 기본재산액 |
|---|
| 대도시 | 1억 3,500만 원 |
| 중소도시 | 8,500만 원 |
| 농어촌 | 7,250만 원 |
이 기본재산액은 최소한의 주거생활에 필요한 재산으로 보고 계산에서 제외하는 금액입니다.
또한 금융재산은 별도로 2,000만 원을 공제합니다.
기초연금의 재산 소득환산 구조를 단순하게 정리하면 다음과 같습니다.
재산의 소득환산액 = [(일반재산 - 기본재산액) + (금융재산 - 2,000만 원) - 인정 부채] × 연 4% ÷ 12
예를 들어 대도시에 거주하면서 공적자료상 일반재산이 3억 원이고 금융재산과 부채가 없다고 가정해보겠습니다.
먼저 대도시 기본재산액 1억 3,500만 원을 공제합니다.
3억 원 - 1억 3,500만 원 = 1억 6,500만 원입니다.
여기에 연 4%를 적용하면 660만 원입니다.
이를 12개월로 나누면 월 55만 원이 됩니다.
즉 3억 원 상당의 일반재산이 있다고 해서 월 3억 원이나 수백만 원이 소득으로 잡히는 것이 아니라, 공제 후 남은 재산을 월소득으로 환산한 약 55만 원이 재산의 소득환산액으로 반영되는 방식입니다.
같은 3억 원의 일반재산이라도 거주지역에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.
중소도시의 경우 기본재산액이 8,500만 원이므로 다음과 같습니다.
3억 원 - 8,500만 원 = 2억 1,500만 원
2억 1,500만 원 × 4% ÷ 12 = 약 71만 7천 원
농어촌은 기본재산액이 7,250만 원이므로 동일한 일반재산을 가지고 있더라도 소득환산액이 조금 더 높게 계산될 수 있습니다.
따라서 단순히 “집이 3억 원이다”라는 정보만으로 기초연금 가능 여부를 판단할 수 없습니다.
거주지역과 금융재산, 부채를 함께 확인해야 합니다.
부채도 중요한 요소입니다.
예를 들어 주택담보대출 등 제도상 인정되는 부채가 있다면 재산의 소득환산액을 계산할 때 차감될 수 있습니다.
같은 3억 원의 주택을 보유하고 있더라도 대출이 전혀 없는 가구와 상당한 주택담보대출이 남아 있는 가구는 소득인정액이 달라질 수 있습니다.
다만 모든 부채가 무조건 인정되는 것은 아닙니다.
가족이나 지인에게 빌린 돈처럼 객관적인 증빙이 부족한 사적 채무는 인정 여부가 다를 수 있기 때문에 실제 심사에서는 관련 서류를 확인해야 합니다.
3. 공시가격이 오르면 기초연금이 얼마나 달라질까
공시가격이나 공적 평가액이 상승하면 기초연금 계산에 반영되는 일반재산가액도 높아질 수 있습니다.
하지만 재산가액이 오른 금액 전체가 그대로 월소득에 더해지는 것은 아닙니다.
예를 들어 다른 조건이 동일한 상태에서 기초연금 산정에 반영되는 일반재산가액이 1,000만 원 증가했다고 가정해보겠습니다.
1,000만 원 × 4% = 40만 원
40만 원 ÷ 12개월 = 약 3만 3천 원
즉 다른 조건이 동일하다면 일반재산가액이 1,000만 원 증가했을 때 월 소득환산액은 단순 계산상 약 3만 3천 원 증가하는 구조입니다.
이번에는 조금 더 큰 사례를 보겠습니다.
대도시에 거주하는 단독가구의 공적자료상 일반재산가액이 기존 3억 원이었다고 가정하겠습니다.
기본재산액 1억 3,500만 원을 공제하면 1억 6,500만 원이 남고, 월 재산 소득환산액은 약 55만 원입니다.
이후 공적 평가액이 3억 5,000만 원으로 5,000만 원 상승했다고 가정해보겠습니다.
3억 5,000만 원 - 1억 3,500만 원 = 2억 1,500만 원
2억 1,500만 원 × 4% ÷ 12 = 약 71만 7천 원
기존 약 55만 원에서 약 71만 7천 원으로 증가하므로 월 소득인정액에 약 16만 7천 원 정도 차이가 발생할 수 있습니다.
다만 이 사례만 보고 “집값이 5,000만 원 오르면 기초연금에서 탈락한다”고 판단하면 안 됩니다.
2026년 단독가구 선정기준액은 월 247만 원입니다.
기존 소득인정액이 100만 원이었던 사람이 재산평가액 상승으로 약 16만 원이 추가되더라도 전체 소득인정액은 여전히 선정기준액보다 낮을 수 있습니다.
반대로 기존 소득인정액이 240만 원 수준이었던 사람이라면 작은 재산변동도 수급 여부에 영향을 줄 수 있습니다.
따라서 공시가격 상승의 영향은 선정기준액과 얼마나 가까운 상태인지에 따라 달라집니다.
또한 주택만 보면 안 됩니다.
예금이나 주식 등 금융재산이 늘었거나 국민연금 수령액이 증가했다면 소득인정액은 추가로 높아질 수 있습니다.
반대로 인정되는 대출이 늘거나 부동산 평가액이 하락했다면 소득인정액이 낮아질 수 있습니다.
과거 소득인정액 초과로 기초연금에서 탈락한 경우라도 부동산 가격, 금융재산, 부채, 소득 등이 달라졌다면 다시 수급 가능성을 확인할 가치가 있습니다.
따라서 공동주택 공시가격이나 개별주택가격이 크게 변한 해에는 본인의 전체 소득인정액을 다시 계산해보는 것이 좋습니다.
온라인 부동산 사이트의 시세만 보고 판단하지 말고, 복지로 모의계산을 이용하거나 국민연금공단 및 주소지 행정복지센터를 통해 실제 적용되는 재산가액을 확인하는 것이 가장 정확합니다.
결론
2026년 기초연금에서는 집을 보유하고 있다고 해서 자동으로 탈락하지 않습니다.
첫째, 주택과 토지 등 부동산은 일반재산으로 반영되지만 부동산 시세 전액을 그대로 월소득으로 계산하는 것은 아닙니다.
둘째, 일반재산에서는 지역에 따라 기본재산액을 먼저 공제합니다. 2026년 기준으로 대도시는 1억 3,500만 원, 중소도시는 8,500만 원, 농어촌은 7,250만 원입니다.
셋째, 기본재산액과 금융재산 공제, 인정 부채를 반영한 뒤 남은 재산에 연 4%의 환산율을 적용하고 12개월로 나눠 월 소득으로 환산합니다.
따라서 공시가격이 상승하더라도 집값 상승분 전체가 소득으로 잡히는 것은 아닙니다.
최종적으로 중요한 것은 근로소득, 국민연금, 주택, 예금, 자동차, 부채 등을 모두 반영한 소득인정액이 2026년 선정기준액인 단독가구 247만 원, 부부가구 395만 2,000원 이하인지입니다.
집값이나 공시가격이 올랐다는 이유만으로 기초연금 신청을 포기하지 않는 것이 좋습니다.
반대로 집값이 낮다고 해서 수급이 확정되는 것도 아닙니다.
본인과 배우자의 소득, 부동산, 금융재산, 부채를 함께 정리한 뒤 복지로 모의계산을 이용하고, 결과가 선정기준액에 가깝다면 국민연금공단 1355 또는 주소지 행정복지센터에서 실제 수급 가능성을 확인하시기 바랍니다.
참고자료: 보건복지부 2026년 기초연금 사업안내, 국민연금공단 기초연금 안내, 국민연금연구원 기초연금 선정기준 관련 자료.
